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招商蛇口(001979)拿地相对谨慎、补货均价占销售均价13.32%

信息来源: 安信证券 作者:   时间: 2019-03-12

    事件:3月08日晚,公司公告,公司19年2月实现签约销售面积38.65万平方米,同比增加46.90%(前值-5.26%);签约销售金额83.03亿元,同比增加14.63%(前值+0.26%)。1-2月,公司累计实现签约销售面积95.55万平方米,同比增加10.63%(前值-5.26%);签约销售金额200.90亿元,同比增加5.74%(前值+0.26%)。
    销售增长,增速提升14.63pct:公司2月实现签约销售面积38.65万平方米,同比增加46.90%,较1月销售面积增速提升52.16pct;实现签约销售金额83.03亿元,同比增加14.63%,相对1月销售额增速提升14.37pct。2月销售均价21482.54元/平米,较1月销售均价提升767.25元/平米,幅度达3.70%;2月销售均价相对去年同期收缩21.97%。1-2月公司实现签约销售面积95.55万平米,同比增长10.63%,较1月增速提升15.89pct;实现签约销售金额200.90亿元,同比增长5.74%,较1月增速提升5.48pct;累计销售均价21025.64元/平米,同比下降4.42%,较1月累计增速收缩10.25pct。
    拿地谨慎,补货均价/销售均价13.32%:2月公司新增土地项目1个,与1月新增项目持平,新增项目主要位于中山市。按照权益总价/拿地总价计算2月新增项目的权益比例为51.00%(前值60.00%)。2月新增项目可增厚9.05万方土储资源(前值1.98万方),其中计容面积27.15万方,权益计容面积13.85万方;按照累计销售均价计算,新增货值为57.08亿元。2月权益拿地额3.96亿元,平均楼面价2861.1元/平米(较1月楼面价提升1928.12元/平米,幅度206.66%);权益拿地额/销售额比例为4.77%(1月权益拿地额/销售额比例0.27%、12月权益拿地额/销售额比例13.39%),18年1-12月拿地力度中位数为29.79%,19年1-2月拿地力度持续低于上年中位水平。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则2月份累计拿地力度为2.13%,远低于18年累计拿地力度(32.85%),整体上,年初公司拿地仍相对谨慎。平均楼面价相对2月销售均价占比为13.32%(1月楼面价/1月销售均价为4.50%、12月楼面价/12月销售均价占比为16.16%);从拿地成本上看,公司对成本的管控仍具备优势。
    投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显着;我们预计公司18-20年公司EPS为1.93元、2.24元、2.58元,对应PE分别为10.7X、9.2X、8.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。
    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期

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